2020年01月01日

公認 不動産コンサルティングマスター試験の受験者を応援するブログです。






このブログは、公認 不動産コンサルティングマスター試験の受験者に
少しでも役に立てばと思い立ち上げました。

私も勉強を始めた際に、宅建だと練習問題があるサイトや
過去問の解説サイト、解説動画など豊富ですが、
この資格はほとんど参考にできるサイトがありませんでした。

勉強してみて思ったことは、
ポイントを抑えれば実はそんなに難しくない試験だということです。

マイナーな資格ではありますが、
不動産コンサルタントを目指す方には
やはり非常に勉強になる内容になっていますので
出来れば取りたいですよね。

試験は事業・
経済・ 金融・ 建築・税制・法律・実務と
ざーっと幅広く、ちょっと深くの内容になっており、

・択一式試験50問

・筆記試験 必修・・・実務・事業・経済の3科目
   
     選択・・・金融・税制・建築・法律の中から1科目選択

(勉強方法等については後々記載していきたいと思っております。)

それでは皆さん、11月の試験までGO FIGHT!です。

公認 不動産コンサルティングマスター試験について

受験資格・試験について

受験者数・合格率

合格点

難易度

勉強時間


公認 不動産コンサルティングマスター試験
まずは何から始めるか。


過去問、練習問題をやってみる

やっぱりテキストは読みましょう

全日不動産、全宅連の無料講座を申し込む

不動産コンサルティング・基礎教育は受けるべき?

貨物別試験の取り組み方
(択一式試験編)


不動産コンサルティングとは

事業・実務編

税制編

建築・公法編

私法編

経済・金融編

(記述式試験編)

記述式試験の対策はどうすればいい?

実務編

事業編

経済編

選択科目 金融・税制・建築・法律編

試験問題トピックス

◎民事信託
その1 民事信託のしくみ
その2 民事信託の方法と特徴
その3 民事信託の委託者・受託者・受益者の権利と責任
その4 信託の監視機能
その5 信託報酬、信託の終了等

民事信託をもう少し勉強したい人に本のご紹介です。
民事信託のことがわかる本
非常にわかりやすく、信託スキーム例も豊富です。

・不動産コンサルティング試験
対策するならまずはこれ!


book28_01

不動産コンサルティング
技能試験テキスト


平成29年版不動産コンサル過去問題集

新品価格
¥4,644から
(2017/1/19 23:53時点)


>
不動産コンサル過去問題集
〈平成29年版〉


  




posted by ぐっさん at 00:00| Comment(0) | はじめに | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月20日

不動産の証券化その3不動産証券化の基本的要件(不動産コンサルティングマスター技能試験)





1.不動産証券化の基本的要件

ここから結構聞いたことがない言葉が多く出てきますので
覚えていく必要があります。

◎不動産の証券化は

1.証券化対象不動産
2.証券化対象か不動産へ投資する投資家や金融機関
3.証券化スキームの器(ビークル)となる特別目的事業体
4.投資対象となる証券化商品(必ずしも有価証券ではない)

で構築されています。
図で見たりすると複雑な感じですが
要素としては4つだけなので
そんなに複雑ではないですね。

◎投資家が投資しやすくするために
証券化スキームに備えるべき要件


1.倒産隔離(バンクラプシー・リモート)
2.二重課税の回避措置
3.信用力の補完

ただ、商品を作ってもあまりリスクが高いと
投資家も手を出しにくいのでこういった要件を
備える必要があります。

この辺りの内容は難しいので少し説明をしておきます。

1.倒産隔離(バンクラプシー・リモート)
投資家の投資対象は、証券化対象不動産の生み出す賃料賃料収入(キャッシュフロー)なので、このキャッシュフローに対して債権者や破産管財人から影響が及ぶことになると不安定な状態となるためこれを避けないといけません。これを倒産隔離といいます。

オリジネーター(現資産所有者)の倒産を直接受けない仕組みが求められます。
倒産隔離の方法としては、
投資家の投資するビークルをオリジネーターのバランスシートから切り離されていないといけません。この際に要求される重要な事項の一つに「不動産の証券化における真正売買(トゥルーセール)」があります。

加えて、ビークルの独立性、ビークル自体の倒産からの隔離も必要とされます。

※真正売買とは
不動産証券化において、不動産またはその信託受益権を、オリジネーターからビークルに譲渡する際に、その譲渡が法的かつ会計上の有効な売買として取り扱われ、単なる譲渡担保等の金融取引とみなされないことをいう。これが認められない取引だと債権者などに差押えされたり、バランスシートから切り離せないということが出てきます。

それを満たす判断基準としては、
・当事者の真に売買するという意思
・適切な価額の支払い
・第三者対抗要件の具備(所有権の移転登記など)
が必要になります。

※会計上のオフバランスしょるに関しては、平成12年7月に日本公認会計士協会が「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」を公表し、5%ルールと呼ばれる真正売買に関する基準等を規定した。その合理性を法律意見書(リーガルオピニオン)で保証してもらう方法が一般的。

2.二重課税の回避措置
投資家にとって、ビークルとして利用される株式会社や合同会社の利益に法人税が課せられ、自身の配当に課税されるとデメリットが大きい。その為、非課税の性格を有する信託や任意組合など支払い配当を損金に算入することができる税務条件(金銭の分配額が配当額の90%を超えるなど)を満たすスキームを用いる特定目的会社、投資法人などがある。
すでに倒産隔離性かつ二重課税の回避できる条件を「導管性要件」といい、これを満たすビークルを「導管体」といいます。

3.信用力の補完
投資家は配当を受け取る代わりにリスクを負います。そのリスクをいかに抑えるかが重要になります。信用力の保管には、主な内部信用補完の仕組みとして優先劣後構造三とセラーリザーブが主で外部信用補完の方法としてキャッシュ・コラテラルと第三者による保証や保険がある。

※ノンリコースローン
この言葉は試験で良く出ていますので必ず理解しておきましょう。
金融機関からの融資に担保以外の債務者の財産まで影響を及ぼすのがリコースローン、全財産に影響を及ぼさず担保不動産の生み出すキャッシュフローとその換価処分額のみに返済原資が限定されたローンをノンリコースローンと言います。
ノンリコースローンの貸出限度額には、LTV(負債額を資産価値で割って求める)いわゆる担保掛目が使われます。(負債額800万÷資産価値1000=LTV80%)
返済の安全性をみる指数は、DSCR(返済余裕率、DCRともいう)があり、年間のNOI(総収入から支出を引いた純収益)÷年間の返済額で求められます。年間収入100万円÷年間返済額60万円=DSCR1.67となり、1.2〜1.5あると安全性が高いと言われています。

倒産隔離と二重租税の回避についてはほぼ出てますので過去問をやっておきましょう。信用力の保管についてはノンリコーローンは覚えておく必要があります。不動産証券化については毎年1問ですが必ず出ていますので落としたくないとところ。でも私は落としてしまいましたよ( ;∀;)


不動産の証券化その4不動産証券化に関わるプレーヤー


国土交通省の不動産証券化を詳しく説明してくれてます
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/securitization/doc1-1.html

賃貸不動産経営管理士もダブル受験!
勉強するなら
賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

【過去問は重要です】
試験対策は早く始めた人が勝ちます!

平成29年版不動産コンサル過去問題集

新品価格
¥4,644から
(2017/3/8 13:47時点)












posted by ぐっさん at 19:23| Comment(0) | 試験問題トピックス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月12日

よくある勘違い、不動産コンサルティングマスターは国家資格?





よくある勘違い、
不動産コンサルティングマスターは国家資格?

不動産関連の資格において
国家資格は多くあります。

皆さんがご存知の宅地建物取引士、
不動産鑑定士、土地家屋調査士、
最近よく目にする区分マンション系の
管理業務主任者、マンション管理士、

広い意味では、
管理業務主任者、マンション管理士、司法書士なども入ります。

マニアックなところでは、
土地改良換地士、土地区画整理士などもあるようです。

そしてよく国家資格と勘違いされるのが
この不動産コンサルティングマスター。

これは、公認不動産コンサルティングマスターは、
不動産特定共同事業法に基づき国土交通大臣が
関与する公的資格(国土交通大臣登録証明事業)
であるところに要因がありそうです。

公認不動産コンサルティングマスターは、
不動産投資について助言を行う
「一般不動産投資顧問業」の登録ができるとともに、
不動産小口化商品を扱う「不動産特定共同事業」における
「業務管理者」となるための人的要件の一つを満たすことになり、
国家資格としてもいいんじゃない?とも思います。

後、本当のところは、
不動産コンサルティングマスターがないと
不動産コンサルフィーを受け取れないなど
ということもあります。
(実際は名目を変えて受け取っているところも多いです)

ということで公認不動産コンサルティングマスターは
今のところ国家資格ではなく、
公益財団法人不動産流通推進センターが主催する
民間資格ということになっております。

でも、受験資格が宅建、建築士一級、
不動産鑑定士のいずれかを取得し、
合格しても保有して5年間たたないと
登録できないなど結構勿体つけた資格となっています。

試験は難しいですが、50%程度の合格率なので
勉強さえすれば通るかなと思います。



賃貸不動産経営管理士もダブル受験!
勉強するなら
賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

【過去問は重要です】
試験対策は早く始めた人が勝ちます!

平成29年版不動産コンサル過去問題集

新品価格
¥4,644から
(2017/3/8 13:47時点)












posted by ぐっさん at 12:00| Comment(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする