2017年03月08日

【不動産コンサルティングマスター技能試験】注目ポイント!今年はコンパクトシティか!300自治体 まち集約 人口減、商業地・宅地を中心部に(日経新聞情報)


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日経新聞本文はこちら
http://www.nikkei.com/article/DGKKASDC03H1G_T00C17A3MM8000/

急速な人口減や高齢化を受けて、
300を超える市町村が計画的にまちを縮めて
自治体機能を維持しようとしており、
国土交通省によると、309市町村が立地適正化計画
と呼ばれるコンパクト化の構想をまとめるとのこと。

3日までに札幌市や青森県むつ市、和歌山市など
8自治体が計画を公表し、月内に100計画が確定する。
地方の小都市に加え、さいたま、浜松、名古屋、岡山、広島などの
政令市や首都圏の自治体も国の支援のもとで独自の計画づくりを進めており、
全国的な動きになりつつある。

やはり、自治体レベルでも人口減少の問題は深刻に受け止められており、
首都圏の埼玉や名古屋、広島などの政令指定都市といった人口の多い
と言われているエリアでもコンパクトシティ構想が進んでいる。

昨年の講義では一部取り上げられましたが、
試験ではあまり注目度は高くありませんでした。
今年はかなり注目度が増すと予想しておりますので
考え方と絡んでくる法律は理解しておく必要があると思います。

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2017年02月11日

平成29年公認 不動産コンサルティングマスター(不動産コンサルティング技能)試験【試験対策トピックス】空室とリバースモーゲージ






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空室とリバースモーゲージ


不動産コンサルティングマスター試験でも
選択問題の選択肢のひとつとして出題される
このリバースモゲージですが、私も勉強するまで
正直しりませんでした。
が、先日毎日新聞でも取り上げられていたので
ご紹介いたします。

1.リバースモーゲージ制度
リバースモーゲージ制度とは、持ち家高齢者に対し、
その家に住み続けることと、同居人がいないことを要件として
生活資金を融資し、死後に持ち家を売却して一括返済
してもらう仕組みです。

2.リバースモーゲージ制度のリスク
持ち家の独居老人の生活費を自宅を担保に借りるこの制度。
まあ、使える人は最後家を取られて何も残らないが借金も残らない。
でも使えない人は・・・生活保護しかない?私も将来が怖いです。

ということで良さそうな制度ですがリスクもあります。

3つのリスク
・担保となる土地の下落リスク
・金利の上昇により融資額が減らされるリスク
・利用者が予定以上に長生きするリスク
(長生きによる認知症のリスク)

3.リバースモーゲージ制度の現在
2011 年にはリバース・モーゲージを取り扱って
いるのは7機関だったが、
にすぎなかったが、2016年4月現在では46機関、6.5倍に増加している。 

ようやく取扱金融機関も増え、現在は利用者が少ないが
今後は普及が期待されている。

4.リバースモーゲージ制度の問題点
上記で述べたリスクの他に運営上の問題も多い。
・地方の人口流出地域では、厚生省のリバースモーゲージの
最低限度評価額を下回っており、そもそも使えない。
・単独で自立生活が出来ない認知症患者は利用できない。
・利用している人も介護等で家族が同居すると融資打ち切り。

問題点もあるが、実際に今後は老後破たんも危惧されており、
持ち家の自宅がある人はリバースモーゲージ制度の利用を
検討する機会が増えてくるのではないかと思います。



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2017年02月10日

民事信託の勉強がしたい人必見!信託のスキーム例も豊富でわかりやすい「民事信託のことがわかる本」


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民事信託は今後不動産コンサルをやっていく上で
やはり欠かせないものになりそうです。

お客様に聞かれる前に勉強しておきましょう!

図書館で見つけたこの本が非常によかったです。

民事信託の説明もわかりやすく、
計30例の信託スキームも掲載されており、
実践でも十分に使えそうな内容となっています。
不動産コンサルの幅を広げるのに
民事信託は必須になると思いますので
今からコツコツとやっておきたいところです。
今後の不動産コンサル力に大きな差が出ます。

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◎民事信託の基本を勉強しよう
その1 民事信託のしくみ
その2 民事信託の方法と特徴
その3 民事信託の委託者・受託者・受益者の権利と責任
その4 信託の監視機能
その5 信託報酬、信託の終了等


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